Le prix du terrain influence-t-il celui du logement ? Ou est-ce l’inverse ? Un peu comme l’histoire de la poule et de l’œuf, il est difficile de dire lequel entraîne l’autre. Selon l’Observatoire de l’Habitat, sur la période 2022–2024, le prix des terrains a suivi — peu ou prou — la tendance baissière du marché résidentiel. Le prix médian d’un terrain à bâtir s’élevait à 93 514 € l’are sur cette période.
Logements / terrains : différente nature, même trajectoire
A l’instar des prix des logements, ceux des terrains ont fortement augmenté entre 2010 et 2022, avant de reculer entre 2022 et 2024.
Le prix des terrains bâtir a connu une hausse cumulée de 150,4% en 12 ans. C’est bien plus que pour les logements existants ou en construction, dont les hausses cumulées atteignent respectivement 139 % et 130,7 % sur la même période. Le coût de la construction, indubitablement lié à celui de l’immobilier, a, lui aussi augmenté, mais seulement de 52,1 %.
Depuis 2022, la tendance s’est inversée. En variation annuelle entre 2022 et 2024, le prix des terrains à bâtir a chuté de 14,9 %, celui des appartements existants de 13,5 % et celui des logements en construction de 7,1 %. En revanche, les prix de la construction ont poursuivi leur hausse : +10, 6 % entre 2022 et 2024.
Selon l’Observatoire de l’Habitat, si les courbes d’évolution se ressemblent, il reste difficile d’affirmer que les prix des terrains entraînent ceux des logements. Les deux hausses se seraient plutôt « renforcées mutuellement ». Quant aux baisses observées à partir de 2022, le lien de cause à effet reste incertain : la baisse des prix des terrains et celles des logements sont intervenues simultanément, à la fin de l’année 2022.
Seule certitude : la baisse a été particulièrement homogène sur l’ensemble du territoire.
Des terrains entre 37.034 et 304.412 euros / are
D’un point de vue strictement financier, cette homogénéité apparente se traduit en réalité par de fortes disparités selon la localisation : Luxembourg-Ville, Hautcharage, Mersch ou Clervaux n’affichent évidemment pas les mêmes prix.
L’Observatoire de l’Habitat distingue six zones à travers le pays :
- Luxembourg-Ville
- Première couronne qui correspond aux communes de Bertrange, Hesperange, Kopstal, Leudelange, Mamer, Niederanven, Roeser, Sandweiler, Steinsel, Strassen, Walferdange et Weiler-la-Tour
- Deuxième couronne : Bettembourg, Contern, Dalheim, Dippach, Frisange, Garnich, Junglinster, Kehlen, Koerich, Lorentzweiler, Mondercange, Mondorf-les-Bains, Reckange-sur-Mess et Schuttrange
- Troisième couronne : Bech, Betzdorf, Biwer, Bous-Waldbredimus, Differdange, Dudelange, Esch-sur-Alzette, Fischbach, Flaxweiler, Grevenmacher, Habscht, Helperknapp, Käerjeng, Kayl, Lenningen, Lintgen, Mersch, Pétange, Remich, Rumelange, Sanem, Schengen, Schifflange, Stadtbredimus, Steinfort et Wormledange
- Centre-Nord : Beaufort, Beckerich, Berdorf, Bettendorf, Bissen, Colmar-Berg, Consdorf, Diekirch, Echternach, Ell, Erpeldange-sur-Sûre, Ettelbruck, Feulen, Grosbus-Wal, Heffingen, Larochette, Manternach, Mertert, Mertzig, Nommern, Preizerdaul, Rosport-Mompach, Redange, Saeul, Schieren, Useldange, Vallée de L’Ernz, Vichten, Waldbillig
- Nord : Boulaide, Bourscheid, Clervaux, Esch-sur-Sûre, Goesdorf, Kiischpelt, Lac de la Haute Sûre, Parc Hosingen, Putscheid, Rambrouch, Tandel, Troisvierges, Vianden, Weiswampach, Wincrange, Winseler, Wiltz
Sans surprise,
c’est à Luxembourg-Ville que le prix médian d’un terrain est le plus
élevé : 272.821 euros / are. Entre 2022 et 2024, le terrain à bâtir
le plus cher s’est vendu 304.412 euros l’are, contre 241.290 euros
pour le moins cher.
Plus l’on s’éloigne de la capitale, plus les prix baissent. Ainsi, dans la première couronne, le prix médian par are est presque divisé par deux, à 147.187 euros. Dans les communes des deuxième et troisième couronnes, il se situe autour de 100.000 euros (respectivement 109.176 et 101.231 euros).
C’est bien évidement dans le Centre-Nord et le Nord que les prix chutent nettement sous la barre des 100.000 euros : entre 57.552 et 81.590 euros/are dans le Centre-Nord, et 37.034 à 56.668 euros/are dans le Nord.
Néanmoins, certaines localités telles que Mersch, Esch-sur-Alzette, la Nordstad ou encore Remich, considérées comme des pôles de développement et d’actractivité, affichent des prix supérieurs à la moyenne régionale, tirant ainsi les valeurs vers le haut.