De plus en plus de touristes affluent au Luxembourg pour découvrir les merveilles de ce petit pays encore méconnu. Un engouement confirmé par le dernier épisode de l’émission française « Échappée belle », entièrement consacré au Grand-Duché. Face à cette hausse de fréquentation, nombreux sont les propriétaires qui envisagent de transformer leur logement en hébergement de type Airbnb. Mais attention : au Luxembourg, comme ailleurs, ce type de location est encadré par des règles précises. Explications.
Le seuil des 90 jours de location
Avant d’entrer dans le vif du sujet, une distinction s’impose. La location de courte durée classique n’a rien à voir avec celle d’un bien proposé sous forme d’hébergement Airbnb.
Louer un logement pour quelques jours ou quelques mois relève du bail à loyer résidentiel. Mettre un bien meublé à disposition sur des plateformes comme Airbnb, à destination de touristes ou de personnes de passage, entre dans un tout autre cadre.
Ces locations sont encadrées par la loi sur l’hébergement touristique, ainsi que par celle régissant l’accès aux professions artisanales et commerciales.
Et attention : depuis le 1er septembre 2023, au-delà de 90 nuits par an, l’activité est considérée comme commerciale. Le propriétaire doit alors se conformer à des obligations plus strictes, à savoir :
- - l’obtention d’une autorisation d’établissement
- - la réalisation d’une formation agréée
- - la tenue d’un registre des nuitées
- - le remplissage d’un formulaire par chaque voyageur
Autre restriction, et non des moindres : les locations touristiques ne peuvent excéder 89 nuits/an en zone d’habitation 1, ou dans les résidences dont les règlements de copropriété l’interdisent.
Une fiscalité surveillée
A l’instar d’un location classique, les revenus générés par un hébergement de type Airbnb doivent impérativement être déclarés à l’administration des contributions directes. Mais tous les propriétaires ne sont pas logés à la même enseigne fiscalement.
Ceux qui ont loué leur bien moins de 90 jours / an doivent déclarer les loyers perçus comme revenus fonciers classiques. Mais, ceux qui ont dépassé ce seuil sont imposés différemment. Considérés comme relevant d’une activité commerciale, leurs revenus sont comme bénéfices commerciaux. Conséquence : ils doivent non seulement s’enregistrer comme commerçants auprès des autorités compétentes (Registre de Commerce et des Sociétés, AED…) mais aussi s’acquitter de cotisations sociales, tenir une comptabilité, et sont soumis à une imposition plus lourde, notamment via l’impôt sur le revenu des collectivités ou des personnes physiques, selon leur statut juridique.
Si le propriétaire-hébergeur réalise plus de 35.000 euros de recettes annuelles, ou s’il n’est pas résident luxembourgeois, il doit également soumettre ses locations à la TVA, au taux réduit de 3%.
Petit lot de consolation : les achats liés directement à l’hébergement (produits ou services) deviennent alors déductibles.
Ces petits détails à ne pas négliger
Reste encore un certain nombre de formalités à remplir pour devenir un hôte type Airbnb en règle au Luxembourg.
Il est notamment obligatoire de déclarer son logement à la commune. Le bourgmestre doit connaître le nombre maximal de personnes accueillies et disposer d’un plan des lieux.
Bien que cela semble aller de soi, la loi du 20 décembre 2019 rappelle que les logements proposés à la location doivent répondre :
- - à des critères de salubrité et d’hygiène (murs sans humidité, bonne ventilation…)
- - à des critères de sécurité (accès facile, installations électriques et de chauffage conformes, alarmes incendies…)
- - à des critères d’habitabilité (hauteur minimale, équipements de base).
Par ailleurs, la surface d’une chambre ne peut être inférieure à 9 m² par occupant.
Si l’hôte ne respecte pas ces critères - ou encore l’interdiction de s’établir dans une zone d’habitation 1 - le bourgmestre peut ordonner un contrôle du bien, et, le cas échéant, en exiger la fermeture.
Un cadre souple… pour l’instant
Le Luxembourg reste, pour l’heure, relativement souple, surtout si l’on compare avec des réglementations beaucoup plus restrictives en vigueur dans certaines grandes villes européennes. Ces dernières cherchent à limiter le tourisme de masse, freiner la gentrification et préserver leur offre de logements pour les résidents.
Mais au Grand-Duché, les lignes pourraient évoluer rapidement… si la pression sur le marché immobilier venait à s’intensifier.