Alors que les prix des logements à la vente se stabilisent peu à peu, les loyers, eux, augmentent, à la grande satisfaction des propriétaires qui n’hésitent plus à ajuster leur loyer à la hausse. Mais attention : dépasser les plafonds légaux, surtout pour les logements anciens, peut vite devenir risqué.
Un plafonnement légal à respecter
Au Luxembourg, et ce depuis 1955, le principe du plafonnement des loyers à 5% du capital investi existe afin de protéger les locataires contre les loyers abusifs, tout en permettant aux propriétaires-bailleurs d’obtenir un certain retour sur investissement.
En vertu de cette vieille loi, réintroduite en 2006, un propriétaire-bailleur ne peut demander un loyer annuel excédant 5 % du capital qu’il a investi dans le logement loué. La formule est simple :
Capital investi X 5 %
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Par contre, déterminer le capital investi est plus subtil, car il faut prendre en considération plusieurs facteurs, tels que la valeur du terrain, l’année de construction du logement, les modifications ou travaux apportés, etc.
Les propriétaires de logements meublés peuvent exiger un loyer plus élevé. Mais attention, ce supplément doit être déterminé en fonction du capital investi dans le mobilier, et le loyer total ne peut pas dépasser le double du loyer mensuel maximal.
Pour faciliter la vie des propriétaires-bailleurs, le ministère du Logement met à leur disposition 🧮 une calculatrice leur permettant de déterminer précisément leur capital investi et de dégager un loyer mensuel maximal.
Logement neuf : un loyer limité par la réalité du marché
En février 2025, vous achetez un appartement 1 chambre neuf pour 700.000 euros, dont 140.000 euros pour le terrain et 18.000 euros de frais d’architecte. Vous ajoutez une cuisine à 15.000 euros et bénéficiez du crédit d’impôt spécial investisseur (pas de frais d’enregistrement).
Avec un emprunt de 550.000 € sur 25 ans à 3,5 %, vos frais financiers s’élèvent à 275.000 euros.
Résultat : selon la calculatrice ministérielle, le loyer maximal légal atteint 4.200 euros/mois — largement au-dessus du marché actuel (environ 2.000 euros/mois pour ce type d’appartement).
Quid des logements anciens en location
Pour les logements plus anciens, la logique est différente. Bien que le calcul soit basé sur le même principe que pour un bien neuf, le législateur a prévu un système de décote qui réduit directement le loyer mensuel maximum. Ainsi, plus le logement vieillit, plus le loyer autorisé diminue.
Pour limiter l’impact de cette décote, le propriétaire peut effectuer quelques travaux de rafraîchissement (nouvelle cuisine, salle de bain, sols, etc.), d’entretien ou de réparation.
Par exemple, pour un appartement 1 chambre acquis en 1995 pour 180.000 euros, avec 20.000 euros de travaux, la décote liée à l’âge du bien réduit le loyer légal maximal à seulement 922 euros/mois. Or, sur le marché actuel, aucun bien similaire ne se loue à moins de 1.400 euros/mois.
Les risques pour le propriétaire
C’est bien là que l’illégalité guette le propriétaire-bailleur. Adapter son loyer aux tendances actuelles du marché peut être tentant, voire légitime, mais aux yeux de la loi, c’est interdit.
Le propriétaire-bailleur s’expose alors à devoir rembourser les montants indûment perçus, à écoper d’une amende administrative potentiellement salée, et à se voir refuser l’augmentation du loyer.
Il est vrai que, dans les faits, peu de locataires contestent le montant d’un loyer ou connaissent la loi du plafonnement. D’ailleurs, si un locataire découvre trop tard que son loyer a été augmenté en violation de la loi, il ne peut plus le contester rétroactivement… mais il peut s’opposer à une nouvelle augmentation.
Un propriétaire-bailleur avertit en vaut donc deux : veillez à respecter le principe des 5% du capital investi et, à toute fin utile, conservez toutes vos factures relatives aux transformations, entretiens et modifications effectués dans votre bien loué.