Dans son rapport annuel, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) a dressé une liste de recommandations au gouvernement luxembourgeois, notamment en matière de logement. Parmi elles, l’OCDE estime nécessaire de pénaliser la spéculation foncière et surtout d’améliorer l’accessibilité financière au logement.
Pour soutenir les ménages les plus modestes
Rappelant la forte chute de 20 % des prix réels de l’immobilier par rapport à 2022, l’OCDE soutient néanmoins que « l’accessibilité financière du logement demeure médiocre » au Luxembourg, « en particulier pour les propriétaires ayant souscrit un prêt hypothécaire ».
Elle pointe, en effet, du doigt le poids de la dette immobilière sur les ménages luxembourgeois. Celle-ci s’est considérablement alourdie entre 2022 et 2024, surtout pour les propriétaires consacrant plus d’un tiers, voire 40% de leurs revenus au remboursement de leur prêt immobilier. Une situation rendue encore plus pénible avec l’explosion du taux d’intérêt variable.
Tout en saluant les diverses mesures mises en place en 2024 par le gouvernement luxembourgeois pour stabiliser le marché, l’OCDE exhorte le Grand-Duché à les abandonner progressivement, maintenant que la situation se rétablit. Selon l’organisation intergouvernementale, ces aides qui visaient à soutenir la demande de logement et éviter les faillites du secteur, compromettent « la réalisation l’objectif, poursuivi à moyen terme, qui est de rendre le logement plus abordable ».
D’ailleurs, ces mesures, en majorité d’ordre fiscal, ont, selon elle, surtout soutenu les ménages et les propriétaires les plus aisés, au détriment des locataires. Quant aux aides à l’achat et au Bëllegen Akt, l’OCDE est convaincue qu’ils « entretiennent la hausse des prix de l’immobilier ».
Elle appelle donc le Luxembourg à « réserver son soutien apporté aux propriétaires aux ménages les plus modestes, tout en conservant des aides locatives ciblées ». Une direction que semble prendre le gouvernement luxembourgeois, du moins en partie. Si les mesures visées par l’OCDE seront supprimées le 31 juin prochain, Luc Frieden a décidé de conserver le crédit d’impôt sur les frais d’acte notarié que l’organisme international lui préconise d’abandonner. À l’exception de cette aide, il n’a rien prévu pour faciliter l’accès au logement (à l’achat ou à la location) pour les ménages modestes et défavorisés.
Pour construire plus et plus abordable
Mais au-delà de la question des aides fiscales, l’OCDE insiste sur un autre levier essentiel : stimuler l’offre de logements en agissant sur la disponibilité des terrains constructibles.
Dans son rapport, l’OCDE insiste lourdement sur ce point : la Luxembourg doit « remédier à la pénurie de terrains constructibles ».
Pour cela, elle n’envisage qu’une solution : l’introduction d’une nouvelle surtaxe sur les terrains inoccupés afin de décourager la rétention foncière. En mettant à disposition de promoteurs privés ou publics plus de terrains, l’offre pourrait enfin se rapprocher de la demande et faire baisser les prix de l’immobilier au Luxembourg. Pour rappel, seuls 0,15% de la population luxembourgeoise détiennent plus de 45 % du foncier constructible dans le pays.
Dans son discours sur l’état de la Nation, Luc Frieden a d’ailleurs évoqué l’introduction d’un projet de loi d’ici à l’été pour redessiner les contours d’une nouvelle fiscalité foncière, parlant notamment d’un impôt national sur les terrains inoccupés. Il n’est néanmoins pas entré dans les détails, d’autant que ce n’est pas une idée nouvelle. Il s’agirait dans un premier temps de recenser ces terrains vacants et de tenir un vrai registre national, avant de surtaxer (en plus de l’impôt foncier traditionnel) leurs propriétaires avec un taux d’imposition qui partirait de zéro avant d’augmenter au fil du temps. Cette surtaxe varierait également en fonction de la localisation du terrain, de sa situation par rapport aux services de proximité (écoles, commerces, etc.) et du prix de l’immobilier.
Si cette mesure est particulièrement plébiscitée par l’OCDE, c’est parce qu’elle a déjà fait ses preuves dans d’autres pays, notamment aux Etats-Unis, en Finlande ou encore en Irlande.